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Abschließende Hinweise
Steuerrecht:
Bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien und Wohnungen ist die für die Geltendmachung von Mietverlusten erforderliche Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich nicht zu überprüfen. Denn bei dieser Einkunftsart besteht eine typisierende Annahme von langfristig erzielbaren positiven Erträgen. Das Finanzamt kann hier nicht ohne weiteres eine Prognosebetrachtung zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht fordern. Auch besonders hohe Verluste zu Beginn der Vermietungszeit sprechen zunächst nicht gegen diese Absicht, sofern sich der Vorgang im wirtschaftlich üblichen Rahmen abspielt. Dazu folgende Einzelheiten:
In zwei vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fällen wurde die Anschaffung eines vermieteten Hauses über Kredite finanziert. Die Kredite sollten erst über später fällige Kapitallebensversicherungen abgelöst werden. Mangels Tilgung blieben die Schuldzinsen auf längere Zeit hoch und führten dauerhaft zu einem Werbungskostenüberschuss. Das krasse Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen in der Anfangsphase spricht allerdings nicht per se gegen die Einkünfteerzielungsabsicht, denn die Kombination von Darlehen und Versicherungspolice stellt eine marktgerechte Finanzierungsart dar.
Gegen die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht spricht auch nicht, dass ein Baudenkmal vermietet wird, obwohl es sich dabei um ein typisches Liebhaberobjekt handelt. Gleiches gilt bei einem vermieteten Einfamilienhaus, das nach einigen Jahren im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an ein Kind übergeht. Da die Einkünfteerzielungsabsicht vorausgesetzt wird, muss hier keine Prognose für die kürzere Zeit bis zum Übergang vorgenommen werden. Das gilt zumindest immer dann, wenn es zu Beginn der Vermietung keine Anhaltspunkte für die spätere Übertragung des Hauses gibt. Dabei ließ der BFH offen, ob eine Schenkung generell schädlich ist.
Hinweis: Diese beiden für Vermieter positiven Urteile bestätigen den Grundsatz, dass der Nachweis einer Überschussprognose nur in Sondersituationen erforderlich ist. Hierzu gehören z.B.
- kurzfristige Mietverträge,
- beabsichtigte Eigennutzung und Veräußerung,
- Vermietung an Angehörige,
- luxuriöse Ausstattung oder
- Ferienwohnungen
(BFH, IX R 10/04 und IX R 15/04)
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Abfindungszahlungen des Vermieters an seinen Mieter für dessen vorzeitigen Auszug und dadurch bedingte Anwalts- und Renovierungskosten, können nicht Steuer mindernd bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Wohnung anschließend vom Vermieter eigengenutzt wird.
Werbungskosten müssen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Sobald sie nicht unerheblich durch die private Lebensführung veranlasst sind, können sie nicht mehr Steuer mindernd berücksichtigt werden. Zwar hängt eine Abfindungszahlung an den Mieter mit der früheren Vermietung zusammen, denn ansonsten wäre sie nicht entstanden. Sie wird aber vom Vermieter nicht gezahlt, um Einnahmen zu generieren, sondern um die Vermietungstätigkeit zu beenden. Deshalb überlagern die privaten Motive den Zusammenhang mit der früheren Einkunftsart.
Hinweis: Um im Zusammenhang mit einer Veräußerung oder Eigennutzung noch Werbungskosten geltend machen zu können, müssen Vermieter nachweisen, dass durch die entsprechende Maßnahme zuerst eine weitere Fremdvermietung geplant war und sich diese Absicht erst zu einem späteren Zeitpunkt geändert hat. Eine solche Situation kann z.B. vorliegen, wenn der Vermieter zunächst die frei werdenden und anschließend renovierten Wohnungen zu einem höheren Mietzins vermieten wollte, später allerdings feststellen musste, dass sich das Vorhaben nicht umsetzen lässt (BFH, IX R 38/03).
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Bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) werden Ausgaben, die mit Anschaffung und Herstellung von Umlaufvermögen verbunden sind, bereits im Jahr der Verausgabung gewinnwirksam. Wird der Aufwand jedoch nicht im Jahr der Zahlung geltend gemacht, kann dies bei Bestandskraft des Steuerbescheids nicht mehr im offenen Folgejahr nachgeholt werden. Das gilt laut Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) auch, wenn der Nichtabzug wegen irrtümlicher Zuordnung zum Anlage- oder Privatvermögen unterblieben ist. Nach dem einkommensteuerrechtlichen Abflussprinzip darf ein Einnahmen-Überschuss-Rechner nur im Jahr der Zahlung Betriebsausgaben geltend machen.
Diese Sichtweise bedeutet aber nicht, dass die Anschaffungskosten steuerlich endgültig verloren sind. Vielmehr mindern sie einen später anfallenden Gewinn aus der Veräußerung oder der Entnahme des Wirtschaftsguts. Da Umlaufvermögen in der Regel kurzfristig wieder veräußert wird, hat dieses Urteil in der Praxis nur selten negative Auswirkungen. Anders ist das etwa bei einer Gebäudeherstellung über mehrere Jahre.
Hinweis: Die Auffassung des BFH zum Betriebsausgabenabzug bei der EÜR entspricht in diesem Punkt dem Gesetzentwurf zur Verringerung steuerlicher Missbräuche und Umgehungen, der Anschaffungskosten von Umlaufvermögen generell erst bei der Veräußerung Gewinn mindernd berücksichtigen möchte. Betroffene Steuerpflichtige, deren Bescheide für das Veräußerungsjahr nicht mehr geändert werden können, könnten allerdings versuchen, eine Berücksichtigung der Kosten aus Billigkeitsgesichtspunkten zu erwirken (BFH, IV R 20/04; Gesetzentwurf zur Verringerung steuerlicher Missbräuche und Umgehungen vom 1.6.2005).
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In der Praxis kommt es häufig vor, dass Angestellte ihren zuvor als Firmenwagen genutzten Pkw beim Ausscheiden aus dem Betrieb oder mangels weiterer Überlassung privat erwerben. In solchen Fällen entscheidet die Höhe des vereinbarten Verkaufspreises darüber, ob dem Arbeitnehmer ein als Arbeitslohn zu versteuernder geldwerter Vorteil zufließt. Als Vergleichsbasis darf sich der Arbeitgeber an marktüblichen Schätzungen wie etwa der Schwacke-Liste orientieren, sofern er z.B. kein zeitnahes Sachverständigengutachten vorlegen kann. Nicht abzustellen ist hingegen nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) auf den Marktspiegel der Deutschen Automobil Treuhand (DAT), da dieser lediglich die geringeren Händlereinkaufswerte widerspiegelt. Für die Lohnsteuer ist nur der unter Privatleuten übliche Verkaufspreis maßgeblich.
Hinweis: Liegt der vereinbarte Kaufpreis zumindest auf Höhe des Schwacke-Listenbetrags, ist kein geldwerter Vorteil anzusetzen. Liegt er darunter, führt dies zu einem Zufluss von Arbeitslohn beim Arbeitnehmer. Der berechnet sich aus der Differenz zwischen vereinbartem Kaufpreis und dem Preis, den das Fahrzeug auf dem Gebrauchtwagenmarkt tatsächlich erzielen würde. Zur Ermittlung dieses konkreten Endpreises ist der Arbeitgeber verpflichtet. Je nach Angebotslage oder dem Zustand des Pkw können Abschläge von dem Listenwert vorgenommen werden, etwa wenn ein örtlicher privater Automarkt das Preisniveau drückt. Zusätzlich kann mindernd berücksichtigt werden, dass der Arbeitgeber im Gegensatz zu einem Gebrauchtwagenhändler z.B. keine Gewährleistung übernimmt. Der BFH akzeptierte im Urteilsfall einen Abschlag von mehr als 9 Prozent. Bei Dokumentation eines schlechten Fahrzeugzustandes sind daher ggf. auch weitere Abschläge möglich. Der so ermittelte Wert kann auch bei einer Entnahme als Teilwert angesetzt werden. Auch können Arbeitnehmer den Rabattfreibetrag in Anspruch nehmen, wenn der Arbeitgeber seinen Fuhrpark in der Regel an Fremde veräußert (BFH, VI R 84/04).
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Bei der Lohnsteuer handelt es sich um Vorauszahlungen auf die Einkommensteuer. Schuldner der Lohnsteuer ist der Arbeitnehmer, während der Arbeitgeber für die ordnungsgemäße Einbehaltung und Abführung verantwortlich ist. Bei dieser Konstellation macht es der Rechtsschutz erforderlich, dass der Arbeitnehmer die Lohnsteueranmeldung des Arbeitgebers anfechten kann - zumindest soweit diese ihn betrifft.
Hinweis: Diese vernachlässigte Option, durch Rechtsbehelf oder Änderungsantrag gegen die Lohnsteueranmeldung des Arbeitgebers vorgehen zu können, sollte öfter angewandt werden. Da die Lohnsteueranmeldung einer Steuerfestsetzung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung gleichsteht, müssen die Arbeitnehmer dabei noch nicht einmal eine Rechtsbehelfsfrist beachten. Auf diesem Weg lassen sich Zweifelsfragen bei der Besteuerung von Arbeitslohn bereits frühzeitig klären. Die Arbeitnehmer müssen damit nicht bis zur Abgabe ihrer Steuererklärung warten. Auch Meinungsverschiedenheiten zwischen dem Arbeitgeber und dem Arbeitnehmer, sowie eventuelle Haftungsgefahren des Arbeitgebers können so zeitgerechter aus dem Weg geräumt werden. Ergeht während des laufenden Rechtsbehelfs- oder Änderungsverfahrens zur Lohnsteuer für den Arbeitnehmer bereits ein Einkommensteuerbescheid für das entsprechende Jahr, muss ebenfalls gegen den Einkommensteuerbescheid Einspruch eingelegt werden (BFH, VI R 165/01).
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Überträgt ein Ehepartner einen Anteil an seiner Mietimmobilie auf den anderen Partner, stellt das im umsatzsteuerrechtlichen Sinn eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen dar. Das hat zur Folge, dass keine Vorsteuerkorrektur vorgenommen werden muss, wenn die Immobilie anschließend durch die neu entstandene Ehegattengemeinschaft wie bisher steuerpflichtig vermietet wird. Zu diesem Ergebnis kommt das Finanzgericht (FG) Münster in folgendem Fall:
Eine Ehefrau übertrug einen halben Miteigentumsanteil ihrer bebauten Gewerbegrundstücke unentgeltlich auf ihren Ehemann. Die nunmehr aus den Eheleuten bestehende Grundstücksgemeinschaft trat in die bisherigen Mietverträge ein. Das Finanzamt wollte diesen Vorgang zweifach besteuern. Zum einen auf Grund der unentgeltlichen Übertragung auf den Ehemann und zum anderen wegen der Überlassung des restlichen Anteils an die Grundstücksgemeinschaft. Dem folgten die Finanzrichter nicht. Durch die Übertragung der Miteigentumsanteile an den Ehemann ist eine Grundstücksgemeinschaft entstanden. Zusätzlich hat die Ehefrau ihren verbleibenden Anteil der Grundstücksgemeinschaft zur Nutzung überlassen. Ansonsten hätte diese nämlich nicht das gesamte Grundstück vermieten können. Damit wurde aber das gesamte Unternehmen aufgegeben und in die Grundstücksgemeinschaft eingebracht. Dieser Vorgang stellt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen dar.
Hinweis: Mit diesem Urteil wendet sich das Finanzgericht gegen die Verwaltungsauffassung, wonach der unentgeltliche Übertrag an Familienangehörige eine Änderung der Verhältnisse darstellt und damit eine Vorsteuerberichtigung nach sich zieht. Das Finanzgericht sieht in der Übertragung jedoch einen nicht steuerbaren Vorgang. Sofern die Grundstücksgemeinschaft weiterhin steuerpflichtig vermietet, erfolgt keine Vorsteuerkorrektur. Diese Sichtweise wird auch vom Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem Jahr 2002 vertreten (FG Münster, 15 K 2752/01 U; BFH, V R 10/01).
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