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Abschließende Hinweise
Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht (WEG)
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.
Die Streitfrage in dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) war, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zusätzlich voraussetzt, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hätte - wie es das Berufungsgericht angenommen hat - zur Folge, dass in einem solchen Fall eine Mieterhöhung nicht erfolgreich verlangt werden kann.
Der BGH hat diese Frage zutreffend verneint. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handele es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sie bewege sich vielmehr in einer bestimmten Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete in dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordere im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S. einer Einzelvergleichsmiete. Während für die Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung stehe, könne die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht geschätzt werden. Es könne aber auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sei dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.
Hinweis: Der Vermieter hat in den Grenzen des § 558 BGB bereits die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulässt. Er muss nicht warten, bis wegen allgemeiner Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt. Liegt die verlangte Miete aber über der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne, ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, VIII ZR 322/04).
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Liegt kein wirksamer Mietvertrag vor, kann der Eigentümer vom Nutzer eine dem ortsüblichen Mietzins entsprechende Nutzungsentschädigung verlangen. Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung können Nebenkosten in ortsüblicher Höhe verlangt werden, über die nicht abzurechnen ist.
Hierauf machte das Kammergericht (KG) aufmerksam. Es verwies weiter darauf, dass dieser "Gebrauchswert" aus Nutzungsentschädigung und Nebenkosten auch in einer Summe verlangt werden könne. Die Nebenkosten müssten dann weder im Einzelnen nachgewiesen werden, noch müsste über sie abgerechnet werden. Entsprechend könnten weder Nachforderungen geltend gemacht werden, noch Rückforderungen wegen nicht verbrauchter Vorschüsse in Betracht kommen (KG, 8 U 166/03).
Hinweis: Diese Entscheidung ist insbesondere in den Fällen wichtig, in denen ein Mieter trotz gekündigtem Mietverhältnis die Wohnung nicht räumt.
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Berechtigt das Halten eines Kampfhunds durch den Mieter den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung?
Diese Frage hat nun das Landgericht (LG) Berlin für einen American Steffordshire verneint. Es hielt nicht einmal die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung für gegeben. Grund: Der Mietvertrag verbot die Hundehaltung nicht. Zudem lebte der Hund bereits seit mehreren Jahren in der Wohnung und war nie auffällig gewesen. Schließlich durfte das Tier auch nach der einschlägigen HundeVO gehalten werden (LG Berlin, 64 S 503/04).
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Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand in Höhe von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Das Kammergericht (KG) machte damit deutlich, dass es keinem Wohnungseigentümer zumutbar sei, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen. Die Gemeinschaft sei daher berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner bei der Lieferung von Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Voraussetzung ist zum einen, dass der säumige Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Bewirtschaftungskosten nicht an die Gemeinschaft leistet. Zum anderen ist Voraussetzung, dass der Wohnungseigentümer sich mit der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in Verzug befindet. Ein solch erheblicher Verzug liegt in jedem Fall bei einem Rückstand mit sechs monatlichen Beitragsvorschüssen vor (KG, 24 W 112/04).
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