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Abschließende Hinweise

Baurecht

• Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen
• Bauträgervertrag: Klausel zu Änderungsmöglichkeit bei Bauausführung ist unwirksam
• Bodenfeuchtigkeit: Architekt muss bei Altbau eine Abdichtung sicherstellen

Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält. Drei Elemente sind hervorzuheben:

• Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie,
• Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks,
• Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht
In dem letzten Punkt konzentrieren sich die Gefahren für den Erwerber. Dieser zahlt unter Umständen Teile des Kaufpreises, ohne Eigentum oder ein fertig gestelltes Bauwerk zu erhalten. Er finanziert die Bauträgermaßnahme mit. Bei Insolvenz des Bauträgers könnte er seinen bis dahin geleisteten Finanzierungsbeitrag verlieren. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt daher Mindestvoraussetzungen auf, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger finanzielle Mittel des Erwerbers in Abweichung von der gesetzlichen werkvertraglichen Fälligkeitsregelung (§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB) entgegennehmen darf (insb. §§ 2, 3, 7 MaBV).

Das Urkundenkonvolut beim Bauträgervertrag
Bei der Beurkundung durch den Notar werden dem Käufer üblicherweise mehrere Urkunden vorgelegt. Das Urkundenkonvolut des BTV besteht i.d.R. aus

• dem Entwurf des Bauträgervertrags,
• der Bau- und Ausstattungsbeschreibung,
• der Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum),
• dem Verkaufsprospekt und
• dem Zahlungsplan.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten (z.B. nachbarrechtliche Vereinbarungen, Fernwärmelieferungsvertrag, Entwurf eines Verwaltervertrags).

Hinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche Vereinbarungen aus dem BTV auszulagern.

Teilungserklärung
Beim Erwerb von Wohnungseigentum gehört zur Beschreibung des Vertragsgegenstands auch die Teilungserklärung. Das gilt mindestens so lange, wie die Teilung nach WEG im Grundbuch noch nicht vollzogen ist. Der Bauträger teilt nach § 8 WEG. Die Teilungserklärung besteht aus

• der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum (oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);

• der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können. Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs. 2 WEG);

• dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;

• der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).

Verkaufsprospekt
Neben den eigentlichen Vertragsunterlagen kann auch der Verkaufsprospekt eine wertvolle Informationsquelle sein. Denn auch vorvertraglich vorgelegte und dem Käufer zugänglich gewordene Unterlagen können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von Bedeutung sein, obwohl sie nicht Vertragsinhalt geworden sind (für den Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Bauträger wird sich regelmäßig den Inhalt seines Verkaufsprospekts als Beschaffenheitsangabe zurechnen lassen müssen. Das gilt auch, wenn er im beurkundenden Vertrag nicht erwähnt wird.

Hinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen, über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen. Der Käufer kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit im Vertrag hinweist.

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Bauträgervertrag: Klausel zu Änderungsmöglichkeit bei Bauausführung ist unwirksam

Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten." ist unwirksam.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) aus Anlass eines entsprechenden Rechtsstreits hin. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders unwirksam, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sei. Diese Voraussetzung sei nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliege. Die beanstandete Klausel lasse diese Einschränkung jedoch nicht erkennen. Nach ihrem Wortlaut bestehe die Änderungsbefugnis ohne Einschränkung, abgesehen von der Gleichwertigkeit der ersetzenden Leistung. Im Hinblick auf die gebotene Klarheit und Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei es jedoch unverzichtbar, dass die Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nenne. Zudem müsste sie in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (BGH, VII ZR 200/04).

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Bodenfeuchtigkeit: Architekt muss bei Altbau eine Abdichtung sicherstellen

Der Architekt, der Planung und Bauleitung beim Umbau eines 100 Jahre alten, nicht unterkellerten Hauses zu Wohnräumen übernimmt, muss für eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit sorgen. Er muss davon ausgehen, dass keine Isolierung vorhanden oder eine vorhandene schadhaft ist.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einen Architekten zum Schadenersatz, weil in dem von ihm betreuten Bauvorhaben keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut war. Dadurch kam es in den neuen Wohnungen nach kurzer Zeit zu Durchfeuchtungen, die eine umfangreiche Sanierung erforderten.

Das OLG wies darauf hin, dass der mit Planung und Bauleitung beauftragte Architekt seine Tätigkeit an dem ausrichten müsse, was für einen diesen Anforderungen genügenden Umbau erforderlich sei. Dies umfasse bei Wohnräumen eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit. Insbesondere bei einem über 100 Jahre alten Haus müsse damit gerechnet werden, dass die Isolierung nicht vorhanden oder nicht mehr einwandfrei sei. Der Architekt sei deshalb verpflichtet, das Vorhandensein und die Wirksamkeit der Isolierung zu untersuchen. Gegebenenfalls müsse er Abdichtungsmaßnahmen empfehlen und ihren ordnungsgemäßen Einbau beaufsichtigen. Unterlasse er dies, müsse er für einen späteren Feuchtigkeitsschaden geradestehen (OLG Düsseldorf, I-22 U 121/03).

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